부동산자격/실무 겅매 경매 미리보기 기본지식

경매 미리보기 / 기본지식

경매 권리분석시 주의사항 및 요령 2016.12.02 501
 
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주의해야할 권리변동 변수
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대위변제가능성 : 말소기준권리가 후순의 임차인의 보증금보다 적은경우
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경매취소가능성 : 부동산가격에 비하여 경매신청자의 채권이 너무적은 경우에는
경락후에도 낙찰대금납부일까지
   채무자 또는 소유자가 채무를 변제할 가능성이 크고 경매가 취소된다.
또 너무 많아도 경매신청의 실익이 없게되면
   채권자가 취하할 가능성이 있으며,
경매신청자에게 배당여력이 없는 경우에는 경매는 취소된다.
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법정지상권,분묘기지권
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공유지분소유자의 우선매수권실행가능성
 
일반인을 위한 경매 테크닉
 경매의 권리분석을 위해서는 소멸되는 권리와 인수되는 권리에 대한 상식이 필요하다.
 인수되는 권리는 경락자가 그대로 권리를 이행해야 하는 의무가 있기 때문에
 경매 종료 후 인수권리에 해당되는 금액을 추가부담해야 하는 경우가 발생한다.
 따라서 시세보다 싸게 경락받았다 할지라도 선순위자들에게 대해 추가부담액이 클 경우
 오히려 시세보다 비싸게 받게 되는 사례도 있어 특히 주택의 경우 임대차권리분석에 주의를 기울여야 한다.
 권리분석은 채권보다 선순위 저당권을 기준으로 삼는다.
 등기부상 권리 중 저당권은 경매가 완료되면 무조건 말소되고
 선순위 저당권보다 등기부에 등재된 일자가 뒤지는 권리도 모두 말소된다.
 반대로 저당권보다 앞서 등재된 가등기, 가처분, 전세권, 지상권 등의 권리는
 경매가 완료되도 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로 등기상 부담이 된다.
 또 세입자의 임차 보증금도 저당권을 기준으로 하는데, 세입자의 입주일이 저당권보다 빠르면
 세입자의 보증금은 낙찰자의 낙찰대금 이외에 추가로 부담해야 한다.

 위와 같은 원칙을 기준삼아 경매의 권리분석 요령을 요약해 보자.
 - 첫째, 저당권보다 우선한 권리가 있을 경우는 일단 피하는 것이 좋다.
  
저당권보다 우선한 권리는 낙찰자에게 그대로 인수되므로 만일 가등기가 남아있을 경우
가등기자가 본등기를 통해
   소유권을 차지해버리면 그대로 재산권을 박탈당하는 경우가 생길 수 있기 때문이다.
 - 둘째, 저당권보다 우선 대항력을 갖춘 임차인이 많을 경우 추가부담액이 많으면 결국 부담액은 커지므로 임차인의
   입주일을 확인하자
이때 낙찰자의 입장에서는 확정일자나 전세등기보다는 임차인의 입주일이 저당권보다
   우선하는가에 초점을 두어야 한다.
 - 셋째, 임대차 관계가 부정확한 물건은 보충조사가 필요하고 임대차가 공란일 경우
   임대차 관계가 깨끗하기 보다는 오히려 불완전한 경우일 확률이 높기 때문에 일단보류하는 것이 바람직하다.
 - 넷째, 선순위 저당액이 적을 경우 후순위저당권자가 대신 갚고 자신의 권리를 제대로 보장받는 '대위변제'를 활용할 수 있다.
   대위변제란 제3자가 채무자를 대신해 갚은 돈만큼의 권리가
채권자로부터 제3채무자에게 이동되는 것을 말한다.
  
배당은 낙찰대금을
낙찰자가 법원에 내면 권리관계에 의해 법원이 배당하는 것으로 엄격하게 말하자면 
   참가자와는 직접 관계는 없으나
세입자로 들어갈 경우 이를 염두해 두어야 나중에 경매에 의해 손해보는 일이 
   것이다. 최우선 배당을 받는 경매집행비용은 경매 준비 및 실행을 위해 소요된 비용으로 보통 2~5% 수준이며,
  
신청인이 일단 미리 납부하게 된다. 세입 자에게 변제되는 소액보증권 변제액은 현재 서울 및 광역시는
   보증금 3천만원이하의 물건에 대해
12백만원까지기타 지역은 2천만원 이하에 대해 8백만원까지 변제해 주고 있다.
 - 다섯째, 대항력과 우선변제권이 있는 주택임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한
   경우에는 배당받지 못한 잔액이 낙 찰자에게 인수되게 됨을 주의하여야 함.

출처 : 한국법원경매정보 경매가이드 (http://www.courtauction.co.kr/board/html.asp?board=guide&wr_id=5&cate=1)
 

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