경매란?

• 매수희망인 중 최고가를 적은 사람에게 소유권을 이전하는 매매의 한 형태
• 채권채무관계를 해소하기 위해 법원이 채무자의 부동산을 강제 처분하는 절차
• 낙찰가의 70% 이상 대출 가능하여 소액 자본이라도 부동산 매입 가능
• 유찰 시 시세보다 낮은 가격에 부동산 매입할 수 있는 ‘황금알을 낳는 거위’

입찰 절차

• 신분증과 도장, 10% 보증금 지참하여 위의 절차에 따라 입찰 진행
• 부동산 경매 절차는 임의경매 절차와 강제경매 절차로 나뉘며 임의경매와 강제경매는 경매신청방법, 부동산의 압류 여부만 다를 뿐 그 진행절차에는 큰 차이가 없음
• 2002. 7. 1.부터 새로운 민사집행법이 시행되었지만, 이 법 시행 이전에 신청된 경매사건에 대하여는 구 민사소송법의 규정 적용

1. 경매신청 및 경매개시결정

채권자의 신청 있을시 경매개시 결정하여 목적부동산을 압류하고 기입등기를 촉탁하며 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달

2. 배당요구의 종기결정 및 공고

배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정함

3. 매각의 준비

부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정함

4. 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지

기일입찰방법과 기간입찰방법 중 택하여 매각기일 등을 지정, 통지, 공고

5. 매각의 실시

- 기일입찰의 경우 미리 지정된 기일, 장소에서 매각 실시
- 기간입찰의 경우 최고가 및 차순위매수신고인을 정할 뿐 입찰 실시하지 않음

6. 매각결정절차

매각허부를 결정하며 이에 대해 이해관계인은 즉시 항고 가능

7. 매각(낙찰)대금의 납부

낙찰허가결정이 확정되었을 때 대금지급기일을 정하여 기한 내 대금 납부를 명함

8. 배당절차

매수인이 지정 기일까지 완납하지 아니한 경우 차순위매수신고인이 있을 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각 실시

9. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령

매각허가결정 선고 후 매각부동산 관리명령을, 완납 후에는 인도명령 신청 가능하며 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁

유의사항

• 채권, 채무관계가 복잡하게 얽혀 있는 특성상 명도 저항에 대한 대응책 필요
• 현재 시세의 정확한 조사는 필수이며, 단지 가격이 낮아서 입찰하는 것은 위험
• 권리분석 미흡할 시 보증금, 권리금 등의 피해 발생하므로 철저한 권리분석 필수
• 명도 비용과 합의금, 수수료 및 세금 등 비용 발생에 대비한 자금계획 설계 중요
• 예상치 못한 변수가 많은 경매 절차를 충분히 이해하여 입주계획 수립
• 현장 답사 및 거래 현황 조사, 필요 서류 검토 등의 실시 필수
• 부동산의 미래 가치를 고려하여 가능한 범위 내에서 입찰 금액 제시
• 입찰장에서의 사소한 실수로 입찰자격 취소될 수 있음에 유의
• 사전 실사를 통한 법적지상권, 분묘기지권, 유치권 등 특수권리 내용 파악
• 소유권의 완전한 이전이 이루어지기 전까지는 예기치 못한 상황 발생에 대비